Доля в квартире: как выделить, продать или выкупить

Коротко. Если у вас доля в квартире, есть четыре пути: договориться с остальными собственниками, установить через суд порядок пользования, продать долю или добиться выкупа. Продать долю постороннему можно только после письменного извещения остальных собственников и месяца ожидания. Сделку с долей обычно удостоверяет нотариус. Принудительный выкуп маленькой доли суд разрешает редко и только при нескольких условиях сразу.

Доли в квартире появляются чаще всего после наследства, развода или приватизации. Пока все живут дружно, вопрос не стоит. Потом кто-то хочет продать свою часть, кто-то не пускает другого в квартиру, а кто-то перестаёт платить за коммуналку. Начинаются звонки: «Можно ли продать долю без согласия брата?», «Как заставить бывшую жену выкупить мою часть?». Я разберу, что говорит закон и как на это смотрят суды.

Что значит «доля в квартире»

Доля в праве собственности это не конкретная комната. Это часть права на всю квартиру сразу. Если у вас 1/3, вы не владеете «маленькой комнатой». Вы владеете третью всей квартиры вместе с кухней, коридором и ванной.

Отсюда главное правило. Владеть и пользоваться квартирой собственники должны по соглашению между собой. Если договориться не получается, порядок устанавливает суд. Расходы на содержание жилья, налоги и взносы каждый собственник несёт соразмерно своей доле.

ст. 244, 247, 249 ГК РФ

Порядок пользования: кто в какой комнате живёт

Это самый частый спор. Один собственник живёт в квартире, второй хочет въехать или хотя бы иметь ключи. Сначала попробуйте договориться письменно: кто занимает какую комнату, как пользуетесь кухней и санузлом. Такое соглашение можно составить самим.

Если договориться нельзя, порядок пользования определяет суд. Суды при этом смотрят на три вещи, о которых прямо сказал Пленум Верховного суда:

• как собственники фактически пользовались квартирой до спора;
• насколько каждому из них нужно это жильё;
• есть ли реальная возможность жить там вместе.

Комната, которую вам выделят, не обязательно совпадёт с размером доли до метра. Если вам невозможно предоставить часть квартиры по вашей доле, закон разрешает требовать компенсацию от того собственника, который фактически пользуется вашей частью.

п. 2 ст. 247 ГК РФ; п. 37 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996

Выдел доли в натуре

Каждый собственник вправе требовать выделить свою долю из общего имущества. «В натуре» значит получить отдельный, самостоятельный объект: свою изолированную часть с входом, кухней и санузлом.

С частным домом это иногда получается. С обычной квартирой в многоквартирном доме почти никогда. Для этого квартиру нужно переделать в несколько отдельных жилых помещений, а это затрагивает вентиляцию, трубы и стены, то есть общее имущество дома.

Если выделить долю в натуре нельзя по закону или это причинит несоразмерный ущерб имуществу, собственник вправе получить от остальных стоимость своей доли. Но здесь есть важная оговорка, о ней ниже.

п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ

Выкуп доли: когда суд может заставить

Люди часто думают, что суд обязан «развести» собственников деньгами. Это не так. Заменить долю денежной компенсацией можно с согласия того, кому эта доля принадлежит. Без его согласия суд вправе так поступить, только если одновременно выполнены три условия:

• доля незначительная;
• её нельзя реально выделить;
• у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры.

Получив компенсацию, собственник теряет право на долю.

Что важно знать о практике Верховного суда:

• Требовать выкупа может любая сторона. И тот, кто хочет продать свою маленькую долю, и тот, кто хочет выкупить чужую. Это разъяснено в Обзоре практики ВС № 4 (2016).
• Выкуп это исключение. Конституционный суд ещё в 2008 году указал, что принудительная компенсация допустима только в исключительных случаях.
• Остальных собственников нельзя заставить купить, если у них нет денег. В Обзоре ВС № 1 (2021) сказано, что закон не устанавливает безусловной обязанности выкупить долю. Суд должен проверить, есть ли у ответчиков реальная возможность заплатить.
• Кто хочет выкупить, должен показать деньги. На практике суды ждут, что истец перечислит сумму на депозит суда или иначе подтвердит, что может её заплатить. Одного желания мало.
• Суд взвешивает интересы всех. Есть ли у владельца маленькой доли другое жильё, жил ли он в квартире, платил ли за неё. И как его участие отразится на остальных, например, если для них это единственное жильё. Это позиция ВС из определения № 82-КГ22-3-К7, вошедшего в Обзор № 3 (2022).

Какая доля считается «незначительной», закон не говорит. Это решает суд по обстоятельствам дела: сравнивает долю с площадью квартиры и комнат, смотрит на интерес собственника. Заранее обещать результат здесь я не берусь.

п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ; Определение КС РФ № 242-О-О от 07.02.2008

Как продать свою долю

Свою долю можно продать без согласия остальных собственников. Но если покупатель посторонний, у остальных есть преимущественное право купить её по той же цене и на тех же условиях.

Если долю продали с нарушением этих правил, любой другой собственник может в течение трёх месяцев обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Уступить своё преимущественное право другому человеку нельзя.

п. 3, 4 ст. 250 ГК РФ

Коммуналка по долям

Каждый собственник обязан участвовать в расходах на квартиру соразмерно своей доле. Если один перестал платить, а долг копится на всех, можно разделить платежи.

• Сначала попробуйте договориться между собой и подать совместное заявление в управляющую компанию и ресурсные организации.
• Если не получилось, обращайтесь в суд. Суды определяют порядок оплаты по долям, и решение суда становится основанием для выдачи отдельного платёжного документа каждому собственнику.

ст. 249 ГК РФ; ст. 155 ЖК РФ; п. 27 постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Что собрать заранее

• выписку из ЕГРН на квартиру: кто собственники и какие у них доли;
• документ, по которому вы получили долю: свидетельство о наследстве, договор, решение суда;
• технический или кадастровый план квартиры с площадями комнат;
• квитанции за коммуналку и подтверждение, кто и сколько платил;
• письма, сообщения и извещения, которыми вы обменивались с другими собственниками;
• если речь о выкупе: отчёт оценщика о рыночной стоимости доли и подтверждение, что у вас есть эти деньги;
• доказательства, где фактически живёт каждый собственник.

Споры о долях редко решаются одним письмом. Тут важно правильно выбрать путь: порядок пользования, продажа или выкуп. Если сомневаетесь, приходите, разберём вашу ситуацию. Выдел или выкуп доли: 50–70 тыс. ₽ за дело. Первая консультация бесплатно.

Частые вопросы

Максим Шамыкаев

Юрист в Уфе, 6 лет практики. Веду наследственные, семейные, жилищные и трудовые дела, комментирую судебные дела для BFM Уфа.

Как я веду дела по теме «квартира и дом» и сколько это стоит →

Статья объясняет общие правила. В вашем деле многое решают детали, поэтому перед действиями лучше обсудить его с юристом.